Změny ve stanovách pro SVJ podle NOZ

Změny stanov SVJ po 1.1.2014

Bytové spoluvlastnicvtí je v NOZ upraveno v § 1158-1222, na společenství vlastníků se jako na právnickou osobu

podpůrně vztahují ustanovení NOZ o spolku (§1221), z přechodných ustanovení se proto použijí nejen všeobecná 

(§ 3028), ale i ta pro právnické osoby (§ 3041).

Účinností NOZ se jím všechna společenství vlastníků musí bez dalšího řídit. NOZ vychází z premisy, že bytové

vlastnictví nelze "unifikovat" a klade proto mnohem větší důraz na stanovy společenství vlastníků, jekožto na jakýsi

"vnitřní předpis", jehož obsah je třeba individuálě přizpůsobit poměrům každého společenství. Každé společenství 

vlastníků by mělo pečlivě zvážit, která ustanovení stanov je vhodné s účinností NOZ změnit. 

NOZ ukládá těm společenstvím vlastníků, jejichž stanovy vychází z úprav ZOVB, je změnit v těch částech, která 

odporují donucujícím ustanovením NOZ s tím, že takováto ustanovení pozbývají závaznosti dnem nabytí účinnosti

NOZ (§ 3041 odst. 2).

Lhůta pro změnu stanov je 3 letá, počíná běžet momentem účinnosti NOZ (1.1.2014) a společenství vlastníků

musí změněné stanovy v této lhůtě doručit příslušnému rejstříkovému soudu.

Neučiní-li tak, a to ani v přiměřené lhůtě, kterou mu poskytne příslušný rejstříkový soud, soud jej může zrušit. Likvidace

společenství vlastníků je vyloučena, práva a povinnosti přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru dle

jejich podílu na společných prostorech domu (§1261 NOZ).

Důsledky zrušení společenství vlastníků mohou být pro jeho členy velice nepříjemné (narušené fungování domu, 

přechod závazků na členy, zablokování  převodu bytových jednotek).

Která ustanovení stanov dle ZOVB mohou odporovat donucujícím ustanovením NOZ?

-  název společenství vlastníků musí obsahovat slova "společenství vlastníků" (dle ZOVB pouze "Společenství")

-  pozvánka na shromáždění vlastníků jednotek musí být doručena vlastníkům nejméně 30 dnů před jeho konáním 

   (dle ZOVB 15 dnů)

-  prekluzivní lhůta k podání přehlasovaným vlastníkem žaloby proti rozhodnutí shromáždění je 3 měsíční

   (dle ZOVB 6 měsíců)

-  mimo shromáždění vlastníků jednotek lze nově rozhodovat hlasováním tzv. "per rollam" vždy, kdy shromáždění

   nebude usnášeníschopné: k schválení je zapotřebí většiny hlasů všech jednotek (vzorové stanovy umožňovaly tento

   způsob  hlasování pouze o záležitostech vyžadujících souhlasu všech vlastníků)

-  sídlo společenství vlastníků musí být v domě, pro které společenství vzniklo

-  k rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků o modernizaci, rekonstrukci a opravě společných částí domu, jimiž 

   se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorech domu a

-  obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým vlastníkům, 

   uzavření smlouvy o zástavním právu    k jednotce vlastníka k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého

   na náklady spojené se správou domu, bude nově postačovat kvorum většiny hlasů přítomných na shromáždění

   (dle ZOVB bylo kvorum 3/4 hlasů členů společenství vlastníků přítomných na shromáždění)

   Společenství by mělo zvážit, zda je pro hlasování o těchto změnách, praktické ponechávat ve stanovách vyšší

   kvorum, než určuje NOZ.

-   NOZ nabízí i možnost zvolit do statutárního orgánu společenství vlastníků osobu, která není jeho členem

-   nově musí být přítomen u zápisu nebo změně stanov notář (§ 1200 odst. 3 a par. 3026 odst. 2 NOZ)